北京丽泽金融商务区项目定位策划报告（F-02/F-03/F-05地块）丽泽商务区公司编制2013年5月丽泽商务区发展（FBD)发展研判区位区位：三环内最后一块待开发的成规模区域北京丽泽金融商务区（，简称FBD）地处北京西二、三环路之间，以丽泽路为主线，东起西二环的菜户营桥，西至西三环的丽泽桥，南起丰草河，北至红莲南路，占地面积8.09平方公里，是三环内最后一块成规模的待开发区域。丽泽商务区发展（FBD)发展研判政策导向丽泽商务区总体政策导向定位首都金融产业的“第三极”彰显人文北京的“新亮点”体验宜居北京的“新社区”激发科技北京的“新引擎”丽泽商务区的确定，为南城发展提供了机遇，也对城市空间提出新的需求。1.北京市政府将丽泽金融商务区定位为三个新兴金融功能区之一，它在北京市金融体系中具有十分重要的战略地位；北京市政府《关于促进首都金融业发展的意见》明确定位北京是“国家金融决策、管理、信息、服务中心”，幵提出“一主、一副、三新、四后台”的金融业发展总体布局。功能定位：新兴金融服务区定位：新兴金融功能示范区FBD将主要聚集银行、保险、证券、股权、基金、期货等金融业总部、新兴金融机构和各类金融中介服务机构，成为新兴金融机构聚集区。
关键指标数据丽泽商务区发展（FBD)发展研判丽泽商务区总体指标数据8.09平方公里：FBD总面积800—950万平方米：FBD觃划总建筑面积2.79平方公里：商务核心区开发面积650—700万平方米：核心区总觃划建筑面积450平方米：核心区商业总觃划建筑面积（办公、商业、酒店、公寓）丽泽金融区觃划范围商务核心区丽泽商务区发展（FBD)发展研判功能分区规划目标地块位于金融商务核心区位置，地块以相关金融商务办公及休闲为主要功能中心区功能配比划分为“三区”：商务核心区、文化混合区、休闲混合区丽泽商务区发展（FBD)发展研判核心区启动时序第三阶段北区（2020）第一阶段示范区（2015）2011年第一季度土地上市除E-04均已确认部分开工建设2013年要完成土地一级开发中的征地拆迁工作2012年8月启动土地一级开发第二阶段南区（2018）2013年要完成土地一级开发148公顷，实现供地67公顷丽泽商务区发展（FBD)发展研判土地出让情况建设用地面积（）9,40012,37015,4994,80023,47525,36317,24721,10345,211出让日期2011年02月2011年02月2011年03月2011年11月2011年11月2011年12月2012年03月2012年03月2013年01月开发单位晋商中国机械设备工程股份有限公司内蒙古巨力和内蒙古汇能集团汇能房地产开发有限公司中华联合保险控股股份有限公司上海长城投资控股（集团）有限公司北京通用时代房地产开发有限公司西部矿业集团中国铁路物资股份有限公司首创国家审计中国银行（意向）嘉里建设（意向）预期功能办公＋配套商业办公＋配套商业办公＋配套商业办公办公＋配套商业办公＋配套商业办公＋喜来登酒店办公＋商业办公＋商业＋公寓内部行政办公办公香格里拉酒店+高端商业+公寓+办公地块E-17E-18E-13、E-14E-15E-16、E-20、E-21E-08、E-09D-19D-03、D-04F-02、F03、-01、D-02、D-06、D-07合计：地上规划建筑面积（）56,40061,,19140,,,21390,,,900丽泽商务区发展（FBD)发展研判政店发展规划招标优惠政策：丽泽金融商务区土地主要采用项目招标形式出让可为F区综合体及地铁上盖物业设计公开招标条件，包括引入世界级外资企业、地铁上盖物业开发经验和引驻顶级金融机构等条件地价优惠政策：丽泽金融商务区南区的综合体及地铁上盖物业项目的土地价格12,000元/（楼面价），含拆迁补偿、土地出让金及政府预提基础设施建设费等金融机构优惠政策：金融机构（北京市金融局认可）在丰台区购置物业返还1,000元/（房地产企业丌享受该优惠政策）注册资本金1亿元以上的金融机构在丰台区注册奖励1000万元，幵根据其纳税情况，在前三年享受50%税收返还（待定），及三年后税收返还20%的优惠政策（待定）丽泽商务区发展（FBD)发展研判政店优惠政策本案开发地块条件分析2.宗地周边规划宗地现状和指标宗地位置F-02F-03F-05F02/03/05地块位于丽泽金融商务核心区门户位置，分居莲花河景观带两侧，是区域的形象窗口，先发优势明显。
地块东临西南二环菜户营桥；西临丽泽商务区核心区；南侧为柳村路、万泉寺东路，邻近中国戏曲学院；北侧为商务区主干道丽泽路。宗地现状和指标地块用地面建筑面积（万平米）F－021.－031.－050.－02F－03F－05F02/03/05地块用地性质为C2商业金融用地；F03邻莲花河景观带，需要充分利用东侧和西侧路；地块条件用地指标宗地现状和指标宗地现状和指标宗地现状和指标宗地现状和指标地下建筑面积14万平米，其中，商业2.5万平米，车库9.1万平米，设备用房2.4万平米。宗地现状和指标项目总体平面图宗地总体平面图本案开发地块条件分析1.宗地现状和指标丽泽路的高架模式2-8规律金融，可以较块疏导区域交通，将目的性车流和过境车流有效区分，提高交通便利性；地下环廊宗地周边规划——道路交通地铁十号线二期节选示意图（2012年底通车）地铁十四号线节选示意图（2013年初至2015年分期通车）本开发项目角门西轨道交通：地铁14、16号线将大大提升项目的综合交通能力；通过轨道交通可以带动更远区域的客群，尤其是项目的西南方向；不14号线相连的4号线、10号线以及9号线，也有利于扩大项目的人群辐射范围。
北京南站商务区丰台站宗地周边规划——轨道交通用地性质名称用地面积（公顷）占总用地建筑面积（万平米）业态功能比例建设用地商业金融用地70.825.4460.071%文化娱乐用地3.41.25.81%教育科研用地5.92.17.11%多功能用地27.910.087.613%居住用地33.612.091.614%总计141.650.7652.05100%资料来源：丰台区政府、丽泽金融商务区管委会核心区商业金融用地未来供应：商业约110万平方米（含商业、酒庖、公寓）住宅——约90万平方米商业金融用地范围初步规划业态规模建筑面积（万平米）商业金融建筑规模460写字楼350（预计）公寓物业45（预计）零售商业物业 55（预计） 10（预计2个酒庖）丽泽区域未来供应 宗地周边规划——未来物业供应 地下交通环廊地铁车站 地下商业空间 和本案商业接驳 宗地周边规划——地铁空间一体化 地铁空间一体化： •当前政店规划地铁空间一 体化，利用地铁带来的大量 人群，规划建设近10万平米 的地下商业广场。 •本项目和地铁接驳可承接 更多周边区域客群和过境 客群，有利于本案商业氛 围的培养，同时要注意和 政店规划的地下商业空间 形成产品业态的差异互补 产品初步定位2.项目整体定位 3.写字楼供给分析、客群预测和产品定位 4.集中商业供给分析、客群研究和产品定位 区域发展及市场判断：从市场的供需分析及未来发展展望，建议项目优先开发写字楼及商业，考虑到客群和市场竞争，不建议现在开发 酒店和服务式公寓 商业分布规律：在地铁等交通枢纽，非常有利于大型综合业态商业 的发展 租金效益：成熟区域CBD各个物业租金收益排序如下： 甲级写字楼零售商业五星级酒店服务式公寓，应该按照租金回报 考虑物业发展优先顺序 从物业市场、产品需求及投资收益初步分析：建议本项目开发写字 楼及零售商业。
本案物业组合分析 产品初步定位1.项目物业组合 3.写字楼供给分析、客群预测和产品定位 4.集中商业供给分析、客群研究和产品定位 项目地处主干道丽泽路南侧，紧邻地铁站，拥有良好的轨道和公共交通条件，对外交通便利； 项目北侧沿丽泽路无机动车辅路行车道，拥有良好的步行环境； 项目地块紧邻丽泽路的展示面较窄，相应的展示效应相对较弱 项目属于丽泽商务区先期启动的区域，周边商务氛围尚未形成； 处于丽泽金融商务区，是未来北京市城市总体觃划中的“三新”之一，未来发展的重点区域； 项目毗邻金融街和总部基地较易承接相应的外溢客户 本案SWOT分析 项目整体定位 CBD核心区未来大量上市写字楼物业对潜在客户有吸纳效用； •北京甲级写字楼市场预计未来5年新增供应 相对稀缺，但企业需求 强劲。 •中高端大型商业在地 铁交通站点周边发展迅 •丽泽金融商务区作为三环内的大规模开发区 域，未来可供建设面积 较大，是良好的发展契 物业市场发展•丽泽金融商务区定位 为新兴金融功能区。 •丽泽金融商务区毗邻 金融街，一方面易于承 接金融街的金融产业辐 射，另一方面区域自身 的首都新兴金融功能区 定位，决定了未来北京 三环内将形成以金融街、 CBD及丽泽金融商务区 三个商务区为主导的金 融产业发展链。
区域定位 •毗邻丽泽金融商务区 东西主路丽泽路。 •双轨交通优势提升地 块商业价值 •政店地铁空间一体化 规划整合商业价值 地块属性 •直接竞争来自丽泽商 务区项目。 •CBD核心区2015－ 2018年重点项目入市 近百万平方米，但由于 客群差异，不项目竞争 度有限。 •西南区域的丰台科技 园大体量商业形成招商 压力。 未来竞争 项目整体定位 项目关键词： 丽泽核心：三环内成规模开发区域的核心地块，政店定位高，推动力度大； 轨道枢纽：两条地铁交汇，可以成规模开发，体量巨大； 标杆产品：区域内写字楼和商业规划体量巨大，要成为区域客户的首选产品。 激活丽泽商务区2-8规律金融，展现新颖、互动、体验式的新生代购物中心项目整体定位 稳定的高端消费群商业 写字楼 商务休闲娱乐的高品质配套 综合体的各物业产品之间2-8规律金融，通过功能互补，建立相互依存关系，并通过多种功能的有机组合， 实现各自价值的最大化 商业 •本项目核心物业，最大实现人流的积聚能力 提升物业整体品质，实现物业增值写字楼 •本项目核心物业，树立物业高端形象 •为商业提供稳定的高端消费群 •独立的人流动线，即可享受商业配套带来的 便利，也丌受商业人流对写字楼高端氛围的 影响 项目整体定位