无敌:去库存！两个超大城市，出招了！
在这之前，关于深圳放松限购政策的小作文满天飞，尤其是五一长假前一天的晚上，深圳人都在翘首以盼新政赶在长假到来的前一秒发布。
结果，像等待戈多一样。
如今，新政终于来了，但和之前的小作文相比，力度小了很多。对于深圳的新政，主要说四点：
第一，深圳并没有完全放开限购，只是将非核心区的社保从三年降至一年。核心区三年社保依旧不动。
力度太小，太保守了。消息出来后，我的朋友圈，也是一片调侃。这就好像一群人在等待一顿大餐，结果只是上来了一道青菜，失落之心溢于言表。
第二，有趣的是，在新政出来之后，大家讨论的不是有没有效果的问题，而是谁到底是核心区的问题。
新政将宇宙中心龙华排除在核心区之外，而将宝安的新安与西乡街道纳入了核心区。
新安与西乡属于核心区，没有问题，毕竟是宝安中心区，但龙华居然不是核心区。
按照2021年深圳市发布的《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年 规划和二〇三五年远景目标纲要》中明确提到：
将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等纳入都市核心区。
这道新政社保 两个城市，让龙华的民治、龙华街道，龙岗的坂田、布吉、吉华、南湾都排除在核心区之外，让龙华和龙岗很是伤心。
当然深圳市有自己的考虑，龙岗和龙华是深圳商品住宅存量宅地最多的两个区。必须降低限购，引导需求到这两个区帮助去化。
第三，没有实质性让利。
新政只是在努力增加购房名额，并没有实质性让利。
只是降低了非核心区的购房社保，增加了户籍二孩家庭的购房票数，但并没有降低购房成本，相比于武汉，诚意明显不足。
第四，鼓励企业购房。
新政为数不多的亮点，是鼓励企业购房。
要知道，在2022年之前，为了堵住企业炒房之路，合肥、杭州、西安、南京、上海、深圳、长沙、江阴等城市发布措施，禁止法人与非法人组织购买住宅。
其背后的真相是，企业才是最大的炒房团，尤其是上市房企。看一组触目惊心的数据，就能明白。
2017年新华网披露了一组数据，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投资性房地产，占比46.23%，合计持有市值9904.66亿元，同比增长近两成。
到了2019年，这个数据继续增加。据Wind数据统计，截至2019年三季度末，A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房地产，占比超过48％，合计持有市值达13340亿元。
普通人买房至多是几套一买，而上市房企都是一打一打地买。
在过去二十多年的时间里，因为房价一直在上涨，很多企业尤其是上市企业，通过投资房产，获得了丰厚回报。
为了给楼市降温，上一**调控期间，很多城市都禁止企业和法人组织购房。
然而，随着楼市转冷，新一**的鼓励又来了。
2022年，合肥就再度允许企业和法人组织购买商品房。
现在深圳也开始了。虽然强调的是只能在非核心区，且用于企业员工住房需求，但这里面的操作空间很大。
03
都是为了去库存
无论是武汉楼市的大让利，还是深圳降低限购门槛与鼓励企业购房，都是在执行中央最新定调的去库存大战略。
以武汉来说，库存太多了。克而瑞披露的最新数据显示，武汉4月份商品住宅狭义库存1865万平方米，位居全国第一，去化周期42个月。
库存量大的侧面，是房子降价也很难卖动。
2023年，武汉的新房成交量继续创新低。
制图：城市财经；数据：武汉市房管局
2022去年武汉商品房成交量跌至11.63万套，平均每月9692套。鼎盛时期的2016年，平均每月成交2.84万套。
2023年平均每月成交9156套。显然，全盘放开限购也没能托起武汉楼市。
进入2024年，数据显示，在当下遍地打折降价促销的背景下，武汉新房成交量仍起不来。
武汉房管局披露的数据显示，3月份武汉新房成交了6013套，同比下跌了59%。一季度合计成交了14189套，整个一季度的成交量社保 两个城市，还没有去年3月份单月成交量高。
4月份新房网签4973套，环比下降了17.3%，同比下跌了36.6%。
制图：城市财经；数据：武汉房管局
深圳方面，成交量同样是一年不如一年。
乐有家数据显示，2023年深圳新房网签31621套，比去年还低，创过去五年新低。平均每个月成交2635套。
进入2024年，新房成交仍在底部，仍在2500套以下。
目前，深圳的商品房库存量各机构统计不一。克而瑞的数据是930万平方米，去化周期36.2个月。
乐有家的数据是529.7万平方米，去化周期24.9个月。
无论哪家机构的数据，去化周期都超过警戒线。
然而，这些措施会有效吗？
武汉出台的措施，可能会有些效果，毕竟是真金白银让利了，对于改善需求家庭，挺有诱惑力的。
但深圳，可能会适得其反。
因为：
一方面，原本大家对这次放松满怀期待，但结果放松力度这么小，巨大的心理落差会让原本利好的政策成为实际上的利空。
由此可能会引发更多的炒房客降价挂牌卖房，因为现在很多人都扛不住，也等不起了。
另一方面，这次松绑，只是单纯从增加名额角度出发社保 两个城市，而没有降低购房成本。
现在行情冷却，压根儿就不是名额问题。看看全面解绑的武汉、青岛、东莞、佛山等城市，就能明白。
现在是信心问题，是对未来的确定与不确定问题，是高房价与低收入之间的天堑鸿沟问题。
想要去化，得从根本上下手才行。
您好，我是余飞，城市财经与樱桃大房子合力整理了一份【卖房文档】和【3天闭门直播】送给您，直接扫码添加我的助理微信领取！
另外，我的粉丝群每天还会有最新的热点文章和前沿行业报告的分享，欢迎你来围观！
原创不易，辛苦动一动你的小指头，在文章右小角点个在看、点个赞。欢迎分享出去，让更多的人看到。